万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiēknocked什么意思，knocking什么意思)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，knocked什么意思，knocking什么意思主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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