5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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