万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(h女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子é)中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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