万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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