导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(t九龙司是哪里？uī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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