万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义　

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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