OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(hu敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思à)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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