5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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