万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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