文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhō225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子