“现在的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去十(shí)年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关(guān)注度从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今年房地产的(de)开发(fā)资(zī)金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是(shì)不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还(hái)是融资(zī)等(děng)各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最(zuì)低的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发(fā)展、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节(jié)奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入市魏承泽作品集 魏承泽一类的作者(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看(kàn)房企的(de)净负债(zhài)率水平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避(bì)公司(sī)净(jìng)负债率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的(de)实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然就具(jù)有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵(líng)活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来多家机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好，因为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来(lái)越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国(guó)过去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价(jià)值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过(guò)这类标(biāo)的大多(duō)在香港上(sh魏承泽作品集 魏承泽一类的作者àng)市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 魏承泽作品集 魏承泽一类的作者