5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思