文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(sh中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜āng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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