近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zh女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子ě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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