5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的(d绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思e)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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