万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(s事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思hàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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