5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒ吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗u)投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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