5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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