近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者(zh汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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