“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内(nèi)，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表(biǎo)现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自(zì)身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强(qiáng)的增(zēng)长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的(de)住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述上海公募(浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不(bù)是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城(chéng)服(fú)务为例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的(de)，每(měi)年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同(tóng)周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗