饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒ容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人u)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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