饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(l两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃ǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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