近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占2023年石油会暴涨吗，今日油价格表可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含(h2023年石油会暴涨吗，今日油价格表án)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收2023年石油会暴涨吗，今日油价格表益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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