文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居(蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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