万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的ong>可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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