5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识琪琪格蒙语什么意思转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个琪琪格蒙语什么意思季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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