“现在的(de)房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房(fáng)的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般(bān)。再关(guān)注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是(shì)否是(shì)行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的(de)；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出(chū)现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不得(dé)高(gāo)于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实(shí)际表现上(shàng)，国(guó)央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐(lài)。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实(shí)现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对(duì)看好，因(yīn)为居民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是(shì)前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类(lèi)产品的研(yán)发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理举例分(fēn)析：“物(wù)业(yè)服务(wù)不是(shì)一个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的(de)公(gōng)司(sī)很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗