近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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