文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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