“现(xiàn)在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过(guò)去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再往下的(de)空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资(zī)本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重视(shì)企(qǐ)业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润(rùn)率(lǜ)是(shì)不(bù)是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节(jié)奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外(wài)一(yī)半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度并没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根(gēn)据(jù)2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置(zhì)混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时间(jiān)，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨江集团(tuán)仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十(shí)，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信达(dá)证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

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