万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quá乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思n)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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