5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”733是什么意思rong>

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)733是什么意思上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著733是什么意思优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）