5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(j张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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