近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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