“现在(zài)的房(fáng)地产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下(xià)，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势(shì)，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内的(de)最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本(běn)是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财务(wù)指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要(yào)求不(bù)得(dé)高于(yú)100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最后(h吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西òu)赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然就具(jù)有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上游材(cái)料端息(xī)息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前(qián)两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们(men)分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希望(wàng)挣的是(shì)市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是(shì)非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西