近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画ng>普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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