近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红二婚和剩女哪个干净，女性生理需求体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要二婚和剩女哪个干净，女性生理需求收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，二婚和剩女哪个干净，女性生理需求分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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