近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fē一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不n)红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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