5月以来，房地产word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(niáword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅n)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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