文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险pupil是什么意思 pupil是可数名词吗g>

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。pupil是什么意思 pupil是可数名词吗p>

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。