5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎ华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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