一(yī)线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么(me)这么重要？首(shǒu)先(xiān)二(èr)手房指导价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是(shì)房价(jià)前(qián)三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如(rú)果取消，首先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼(lóu)市回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定(dìng)房价(jià)以网签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方(fāng)文件。据证券时报21日消息，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接(jiē)到正式(shì)通知，目前(qián)仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规(guī)则进行，但不会(huì)出台正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考价，很多南山(shān)、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的(de)高(gāo)价盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成(chéng)即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七(qī)折即700万(wàn)，那(nà)么首付(fù)3成210万，加上(shàng)需(xū)要全款支付(fù)的部分(fēn)，实际首(shǒu)付去到了510万，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客的(de)统(tǒng)计(jì)，实施二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情(qíng)的影(yǐng)响，二手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研究中心数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年(nián)，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二手房指导价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如(rú)今二手房挂牌价(jià)低于及接(jiē)近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各(gè)区(qū)二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)TOP1亲爱的让你㖭我下黑0小区中，过半成交(jiāo)价低(dī)于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝(jué)于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套华(huá)润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购(gòu)房(fáng)成本高(gāo)达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人(rén)这两(liǎng)年感受到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)量创(chuàng)下多(duō)年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的日(rì)子难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前(qián)只有深圳还是(shì)最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点(diǎn)多子(zi)女家庭和职住平衡(héng)家(jiā)庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭(tíng)在新房计分制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去年(nián)依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线(xiàn)城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般的(de)作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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