万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务(w无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理ù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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