万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语uán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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