万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95公安协警工资多少，公安协警怎么样亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这公安协警工资多少，公安协警怎么样个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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