万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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