导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品说唱歌手bp，说唱b7是什么意思住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南说唱歌手bp，说唱b7是什么意思大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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