导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨四月的小说集，四月的小说好看吗开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距四月的小说集，四月的小说好看吗将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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