“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从(cóng)银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是(shì)否是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建安成本是(shì)否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件的房(fáng)企并(bìng)不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的(de)两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来(lái)衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意(yì)味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就(jiù)长期(qī)持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括(kuò)中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好，因为(wèi)居(jū)民保有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归(guī)母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西