近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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